Grundsätze zur Vermietung von Ferienwohnungen konkretisiert – Das sagt der BFH
Die Vermietung einer Ferienwohnung kann steuerlich attraktiv sein – aber nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat diese Anforderungen nun in einem aktuellen Urteil erneut geschärft und wichtige Punkte klargestellt. Besonders im Fokus steht die Frage, wann Verluste aus der Vermietung steuerlich anerkannt werden und wie die ortsübliche Vermietungszeit korrekterweise zu messen ist.
Warum ist die Auslastung der Ferienwohnung so entscheidend?
Steuerpflichtige können Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung mit anderen Einkünften verrechnen – aber nur, wenn die Vermietungsabsicht eindeutig auf Einnahmeerzielung ausgerichtet ist und nicht auf private Nutzung.
Dafür wird üblicherweise geprüft, ob die Wohnung:
- ausschließlich an Feriengäste vermietet wird und
- in der restlichen Zeit zur Vermietung bereitsteht.
Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, geht der BFH grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus – und die Verluste sind steuerlich anzuerkennen.
Die zentrale Frage: Wurde die ortsübliche Vermietungszeit erreicht?
Ein Streitpunkt in der Praxis ist die Frage, ob die Ferienwohnung über die Jahre hinweg ausreichend ausgelastet war.
Das Finanzamt prüft dabei, ob die tatsächliche Vermietungszeit die ortsübliche Vermietungsdauer nicht um mehr als 25 % unterschreitet.
Neu und entscheidend am aktuellen BFH-Urteil:
Die Prüfung darf nicht für jedes Jahr einzeln erfolgen.
Stattdessen muss ein zusammenhängender Zeitraum von drei bis fünf Jahren betrachtet werden.
So sollen zufällige Schwankungen – etwa durch Bauarbeiten, Krankheit oder außergewöhnliche Ereignisse – das Ergebnis nicht verzerren.
Warum wurde der bisherige Ansatz verworfen?
Einige Finanzämter hatten die Vermietungszeit jährlich isoliert geprüft, was dazu führte, dass Verluste in einzelnen Jahren anerkannt, in anderen aber verweigert wurden.
Der BFH hat diesen Ansatz deutlich zurückgewiesen. Grund:
- Die Vermietung von Ferienwohnungen ist typisch schwankungsanfällig, z. B. durch Witterung, regionale Besonderheiten oder kurzfristige Marktentwicklungen.
- Eine Mehrjahresbetrachtung bildet das tatsächliche wirtschaftliche Ergebnis realistischer ab.
Das Urteil stärkt damit die Position von Vermietern, die ihre Wohnung dauerhaft und professionell zur Vermietung bereitstellen.
Was bedeutet das BFH-Urteil für Vermieter?
Der Beschluss bringt für Eigentümer von Ferienwohnungen nun mehr Rechtssicherheit:
- Verluste können leichter anerkannt werden: Wenn eine Ferienwohnung permanent zur Vermietung bereitsteht und keine Eigennutzung stattfindet, sind die Verluste grundsätzlich abziehbar – solange die Auslastung über 3–5 Jahre im Rahmen bleibt.
- Ein schlechtes Jahr ist kein Problem mehr: Ein einzelnes Jahr mit geringer Auslastung führt nicht mehr automatisch zur Versagung des Verlustabzugs.
- Finanzämter müssen neu prüfen: Das BFH hat das Verfahren an das Finanzgericht zurückverwiesen – mit der Anweisung, die Auslastung über mehrere Jahre zu betrachten.
- Vermieter sollten Vermietungszeiten dokumentieren: Um Diskussionen zu vermeiden, empfehlen wir:
- lückenlose Belegführung (Buchungen, Stornierungen, Leerstandszeiten)
- Vergleich der eigenen Auslastung mit lokalen Branchenzahlen
- Nachweis der ständigen Vermietungsbereitschaft (z. B. Inserate, Agenturverträge)
Praktisches Beispiel
Ortsübliche Vermietungszeit: 200 Tage/Jahr
25-%-Grenze: mindestens 150 Tage/Jahr
Nach dem neuen BFH-Ansatz zählt der Durchschnitt der letzten 3–5 Jahre.
Selbst wenn ein Jahr nur 120 Tage erreicht wurden, können die übrigen Jahre die Gesamtquote ausgleichen.
Ferienwohnung steuerlich optimal vermieten – mit Schümann & Detje an Ihrer Seite
Die steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen ist komplex – und kleine Fehler können schnell dazu führen, dass Verluste nicht anerkannt oder Einkünfte vom Finanzamt anders bewertet werden als erwartet. Gerade die richtige Einstufung der Vermietungszeiten und die Einhaltung der BFH-Vorgaben spielen eine entscheidende Rolle.
Mit einer professionellen, prüfungssicheren Gestaltung Ihrer Vermietungstätigkeit lassen sich Risiken vermeiden und steuerliche Vorteile gezielt nutzen.
Als erfahrene Steuerberatungsgesellschaft in Lüneburg unterstützen wir Sie bei der Analyse Ihrer Vermietungszeiten, der Planung einer steueroptimierten Nutzung sowie bei der Umsetzung aller aktuellen BFH-Vorgaben zur Auslastungsprüfung von Ferienwohnungen.
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