Die Vermietung einer Wohnung oder eines Ferienhauses über Airbnb wirkt auf den ersten Blick häufig wie eine private Nebentätigkeit. Umsatzsteuerlich kann jedoch bereits eine unternehmerische Tätigkeit vorliegen. Dafür ist grundsätzlich weder eine Gewerbeanmeldung noch eine vorherige Anzeige beim Finanzamt entscheidend.
Besonders häufig werden die steuerlichen Folgen der kurzfristigen Vermietung und die Umsatzsteuer auf die von Airbnb berechneten Plattformgebühren unterschätzt. Das kann auch Vermieter betreffen, die die Kleinunternehmerregelung anwenden.
Wann gilt ein Airbnb-Vermieter als Unternehmer?
Wer eine Wohnung, ein Zimmer, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung gegen Bezahlung an Gäste überlässt, kann umsatzsteuerlich Unternehmer sein. Es kommt dabei nicht darauf an, ob die Tätigkeit aus Sicht des Vermieters lediglich gelegentlich oder „privat“ ausgeübt wird.
Auch bei Personen, die bereits aus einer anderen Tätigkeit Unternehmer sind, kann die Ferienvermietung zum umsatzsteuerlichen Unternehmen gehören. Die Umsätze aus den unterschiedlichen Tätigkeiten sind daher gegebenenfalls gemeinsam zu betrachten.
Kurzfristige Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig
Die Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Diese Steuerbefreiung gilt jedoch nicht für die kurzfristige Beherbergung von Gästen.
Als kurzfristige Beherbergung gilt eine Vermietung insbesondere dann, wenn nach den Umständen erkennbar nur eine vorübergehende Überlassung beabsichtigt ist. Entscheidend ist damit nicht eine starre zeitliche Grenze, sondern die erkennbare Absicht, die Räume lediglich vorübergehend zur Beherbergung bereitzustellen.
Ferienwohnungen und typische Vermietungen über Plattformen wie Airbnb erfüllen diese Voraussetzung in der Regel. Die daraus erzielten Umsätze sind daher grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.
Welcher Umsatzsteuersatz gilt für Ferienwohnungen?
Reine Beherbergungsleistungen unterliegen grundsätzlich dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 %. Dazu gehört insbesondere die zeitweise Überlassung der Unterkunft.
Zusätzliche Leistungen sind umsatzsteuerlich danach zu unterscheiden, ob sie unmittelbar der Beherbergung dienen oder als eigenständige Leistungen anzusehen sind. Reinigung, Bettwäsche und Handtücher werden im Zusammenhang mit der Beherbergung meist mit 7 % besteuert. Frühstück, Wellnessleistungen und gesondert berechnete Parkplätze unterliegen dagegen in der Regel dem regulären Umsatzsteuersatz von 19 %. Die konkrete Einordnung sollte im Einzelfall geprüft werden.
Für Vermieter ist deshalb eine klare Aufteilung und Dokumentation der angebotenen Leistungen wichtig. Das betrifft insbesondere Angebote, bei denen neben der Unterkunft weitere Leistungen berechnet werden.
Kann die Kleinunternehmerregelung genutzt werden?
Vermieter können unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Kleinunternehmerregelung anwenden. Im Aufnahmejahr gilt eine Umsatzgrenze von 25.000 Euro. In den Folgejahren darf der Gesamtumsatz des Vorjahres 25.000 Euro nicht überschritten haben und der Gesamtumsatz im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überschreiten. Wird die Grenze von 100.000 Euro im laufenden Jahr überschritten, ist bereits der Umsatz, mit dem die Grenze überschritten wird, nicht mehr nach § 19 UStG begünstigt.
Bei Anwendung der Kleinunternehmerregelung wird auf die eigenen Vermietungsumsätze grundsätzlich keine Umsatzsteuer erhoben. Allerdings müssen bei der Prüfung der Umsatzgrenzen gegebenenfalls auch Umsätze aus weiteren unternehmerischen Tätigkeiten berücksichtigt werden.
Eine Person, die neben der Ferienvermietung beispielsweise selbstständig tätig ist, kann daher nicht jede Tätigkeit isoliert betrachten.
Airbnb-Gebühren und das Reverse-Charge-Verfahren
Bei den von Airbnb berechneten Plattformgebühren kommt es für die umsatzsteuerliche Behandlung auf die konkrete Abrechnung an. Entscheidend sind insbesondere die auf der Rechnung ausgewiesene Vertragsgesellschaft, ein möglicher Umsatzsteuerausweis sowie eine gegebenenfalls bei Airbnb hinterlegte USt-IdNr. Deshalb sollte nicht pauschal davon ausgegangen werden, dass stets eine irische Gesellschaft abrechnet oder immer das Reverse-Charge-Verfahren anzuwenden ist.
Erbringt eine im Ausland ansässige Vertragsgesellschaft eine sonstige Leistung an den in Deutschland ansässigen Unternehmer und liegen die Voraussetzungen vor, kann die Umsatzsteuerschuld auf den deutschen Leistungsempfänger übergehen. Dieser Vorgang wird als Reverse-Charge-Verfahren bezeichnet.
Greift das Reverse-Charge-Verfahren, muss der Vermieter die auf die Plattformgebühr entfallende deutsche Umsatzsteuer berechnen und gegenüber dem Finanzamt erklären. Das kann auch dann gelten, wenn die Plattform die Provision unmittelbar von der Zahlung des Gastes abzieht. Maßgeblich ist jedoch stets die konkrete Rechnung und die umsatzsteuerliche Einordnung des jeweiligen Leistungsbezugs.
Beispiel
Ein Vermieter erzielt über Airbnb Einnahmen von 1.000 Euro. Airbnb behält davon eine Plattformgebühr ein und zahlt nur den verbleibenden Betrag aus.
Für die umsatzsteuerliche Behandlung ist nicht nur der tatsächlich ausgezahlte Betrag entscheidend. Die Plattformgebühr ist als eigene Leistung des Plattformbetreibers an den Vermieter zu beurteilen. Ob darauf das Reverse-Charge-Verfahren anzuwenden ist, hängt insbesondere von der abrechnenden Vertragsgesellschaft, dem Umsatzsteuerausweis auf der Rechnung und den hinterlegten umsatzsteuerlichen Angaben des Vermieters ab.
Warum Kleinunternehmer besonders aufpassen müssen
Auch Kleinunternehmer sind umsatzsteuerlich Unternehmer. Deshalb kann das Reverse-Charge-Verfahren trotz Anwendung der Kleinunternehmerregelung greifen.
Der entscheidende Unterschied besteht beim Vorsteuerabzug:
Ein regelbesteuerter Unternehmer kann die im Reverse-Charge-Verfahren geschuldete Umsatzsteuer grundsätzlich zugleich als Vorsteuer geltend machen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dadurch entsteht im Ergebnis häufig keine zusätzliche Zahllast.
Ein Kleinunternehmer ist dagegen nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Er muss die Umsatzsteuer auf die Airbnb-Gebühr erklären und abführen, kann diesen Betrag aber nicht als Vorsteuer abziehen.
Gerade Vermieter, die ansonsten keine Umsatzsteuer-Voranmeldungen abgeben, können diese Pflicht leicht übersehen. Dadurch drohen Nachzahlungen und gegebenenfalls Säumniszuschläge.
Welche Erklärungen können erforderlich sein?
Die Umsatzsteuer auf Plattformgebühren ist, soweit das Reverse-Charge-Verfahren greift, gegenüber dem zuständigen Finanzamt zu erklären. Für die betroffenen Voranmeldungszeiträume sind die Umsatzsteuer-Voranmeldungen sowie eine Umsatzsteuer-Jahreserklärung abzugeben.
Welche Erklärungspflichten konkret bestehen und in welchen Zeiträumen Meldungen abzugeben sind, hängt von der individuellen Situation des Vermieters ab.
Neben der Umsatzsteuer sollten auch weitere steuerliche und rechtliche Fragen der Ferienvermietung gesondert geprüft werden.
Was sollten Airbnb-Vermieter jetzt prüfen?
Vermieter sollten insbesondere klären:
- Werden die Räume kurz- oder langfristig vermietet?
- Wird die Kleinunternehmerregelung angewendet?
- Bestehen daneben weitere unternehmerische Tätigkeiten?
- Welche Leistungen werden mit 7 Prozent und welche mit 19 Prozent besteuert?
- Welche Gebühren berechnet die Plattform und welche Vertragsgesellschaft stellt die Rechnung?
- Greift für die Plattformgebühren das Reverse-Charge-Verfahren und wurde es bisher berücksichtigt?
- Wurden erforderliche Umsatzsteuererklärungen abgegeben?
Rechnungen, Abrechnungen und Gebührennachweise der Plattform sollten vollständig aufbewahrt und der Buchhaltung zur Verfügung gestellt werden.
Fazit: Auch private Ferienvermieter können Umsatzsteuer schulden – Schümann & Detje unterstützt Vermieter bei der Prüfung
Die Vermietung über Airbnb kann umsatzsteuerlich deutlich komplexer sein, als viele Eigentümer vermuten. Neben der Steuerpflicht der kurzfristigen Beherbergung ist insbesondere die umsatzsteuerliche Behandlung der Plattformgebühren zu beachten. Ob das Reverse-Charge-Verfahren greift, muss anhand der konkreten Abrechnung geprüft werden.
Das Reverse-Charge-Verfahren auf Plattformgebühren kann auch Kleinunternehmer treffen. Da ihnen grundsätzlich kein Vorsteuerabzug zusteht, kann die darauf entfallende Umsatzsteuer zu einer tatsächlichen Mehrbelastung führen.
Eine frühzeitige steuerliche Einordnung hilft, Nachzahlungen und Säumniszuschläge zu vermeiden. Das Team von Schümann & Detje unterstützt Vermieter gerne bei der Prüfung ihrer Ferienvermietung und der ordnungsgemäßen umsatzsteuerlichen Behandlung.
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