Wer eine Immobilie verkauft, vereinbart nicht immer eine sofortige Kaufpreiszahlung. Gerade innerhalb der Familie kommt es häufig vor, dass der Kaufpreis in monatlichen Raten gezahlt wird – zum Beispiel beim Verkauf an Kinder oder andere Angehörige.
Steuerlich kann eine solche Gestaltung schnell Fragen aufwerfen: Liegt in der zinslosen Ratenzahlung ein steuerpflichtiger Zinsvorteil? Muss der Verkäufer Kapitalerträge versteuern, obwohl ausdrücklich keine Verzinsung vereinbart wurde?
Der Bundesfinanzhof hat hierzu eine wichtige Entscheidung getroffen und seine bisherige Rechtsprechung geändert. Danach können zinslose Kaufpreisraten beim privaten Immobilienverkauf steuerlich anders zu behandeln sein als bisher angenommen. In der Monatsinformation Juli 2026 wird die Entscheidung des Bundesfinanzhofs zum Az. VIII R 30/24 aufgegriffen. Danach lösen zinslose Kaufpreisraten beim privaten Immobilienverkauf keine steuerpflichtigen Kapitalerträge aus, wenn vertraglich eindeutig vereinbart ist, dass jede Rate vollständig auf den Kaufpreis entfällt.
Worum ging es in dem Fall?
Im entschiedenen Fall verkaufte ein Ehepaar ein bebautes Grundstück an die eigene Tochter. Das Grundstück befand sich bereits seit mehr als zehn Jahren im Eigentum der Eltern. Der vereinbarte Kaufpreis entsprach dem Wert der Immobilie und sollte nicht auf einmal, sondern in monatlichen Raten gezahlt werden.
Im Kaufvertrag wurde ausdrücklich festgehalten, dass keine Verzinsung vereinbart war. Der Vorteil aus dem Zinsverzicht sollte der Tochter zugutekommen.
Die Verkäufer erklärten im Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung keine Einkünfte aus Kapitalvermögen. Das Finanzamt sah dies jedoch anders. Es teilte die monatlichen Raten rechnerisch in einen Tilgungsanteil und einen angenommenen Zinsanteil auf. Diesen Zinsanteil behandelte das Finanzamt als steuerpflichtige Kapitalerträge.
Bundesfinanzhof: Klare Vertragsgestaltung ist entscheidend
Der Bundesfinanzhof folgte der Auffassung des Finanzamts nicht. Entscheidend war, dass im Kaufvertrag eindeutig geregelt wurde, dass die monatlichen Raten vollständig auf den Kaufpreis entfallen.
Damit handelte es sich nach Auffassung des Gerichts nicht um eine teilweise Verzinsung, sondern in voller Höhe um Tilgungsleistungen auf den Kaufpreis. Ein steuerpflichtiger Kapitalertrag entstand dadurch nicht.
Wichtig ist dabei: Der Bundesfinanzhof stellte auf die zivilrechtliche Vereinbarung ab. Ist vertraglich klar geregelt, dass keine Zinsen geschuldet sind und jede Rate vollständig zur Kaufpreistilgung dient, darf nicht automatisch ein fiktiver Zinsanteil herausgerechnet werden.
Warum ist die Entscheidung für Immobilienverkäufe innerhalb der Familie wichtig?
Gerade bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie werden häufig individuelle Zahlungsmodelle vereinbart. Eltern verkaufen zum Beispiel eine Immobilie an ihre Kinder und ermöglichen eine Kaufpreiszahlung über einen längeren Zeitraum.
Solche Gestaltungen können sinnvoll sein, müssen aber steuerlich sauber geplant werden. Denn die Finanzverwaltung kann prüfen, ob aus einer zinslosen Stundung ein steuerlich relevanter Vorteil entsteht.
Die aktuelle Entscheidung stärkt Verkäufer, wenn die Vertragsgestaltung eindeutig ist. Sie zeigt aber auch, wie wichtig eine klare Formulierung im Kaufvertrag ist.
Keine automatische Aufteilung in Tilgung und Zinsen
Bisher bestand bei zinslos gestundeten Kaufpreisforderungen das Risiko, dass das Finanzamt einen rechnerischen Zinsanteil annimmt. Dieser konnte dann als Einkünfte aus Kapitalvermögen steuerpflichtig sein.
Die neue Entscheidung macht deutlich: Eine solche Aufteilung ist nicht zwingend. Wenn die Parteien eindeutig vereinbaren, dass keine Verzinsung geschuldet ist und die Raten vollständig den Kaufpreis tilgen, kann eine Besteuerung als Kapitalertrag ausscheiden.
Das ist insbesondere dann relevant, wenn der Immobilienverkauf selbst nicht steuerpflichtig ist, etwa weil die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten wurde oder andere Steuerbefreiungen greifen.
Worauf Verkäufer bei der Vertragsgestaltung achten sollten
Bei privaten Immobilienverkäufen mit Ratenzahlung sollte der Kaufvertrag besonders sorgfältig formuliert werden. Wichtig ist unter anderem:
Die Ratenzahlung sollte eindeutig als Kaufpreiszahlung beschrieben werden. Außerdem sollte klar geregelt sein, dass keine Verzinsung vereinbart ist. Auch sollte aus dem Vertrag hervorgehen, dass jede Rate vollständig auf den Kaufpreis entfällt.
Unklare oder widersprüchliche Formulierungen können später zu Diskussionen mit dem Finanzamt führen. Besonders bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen ist eine fremdübliche und nachvollziehbare Gestaltung wichtig.
Gilt die Entscheidung für jeden Immobilienverkauf?
Die Entscheidung betrifft private Immobilienverkäufe mit zinslos gestundeten Kaufpreisraten. Sie bedeutet jedoch nicht, dass jede Gestaltung automatisch steuerlich unproblematisch ist.
Entscheidend bleiben immer die konkreten vertraglichen Vereinbarungen und der Einzelfall. Auch andere steuerliche Fragen können eine Rolle spielen, etwa die Spekulationsfrist, Schenkungsteueraspekte, Angehörigenverträge oder die Frage, ob der vereinbarte Kaufpreis dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht.
Gerade bei Übertragungen innerhalb der Familie sollte daher nicht nur der Kaufvertrag, sondern die gesamte steuerliche Gestaltung geprüft werden.
Fazit: Zinslose Ratenzahlung kann steuerlich möglich sein – aber nur mit klarer Regelung
Zinslose Kaufpreisraten beim privaten Immobilienverkauf führen nicht automatisch zu steuerpflichtigen Kapitalerträgen. Entscheidend ist, dass im Vertrag eindeutig geregelt ist, dass keine Zinsen vereinbart sind und jede Rate vollständig auf den Kaufpreis entfällt.
Für Immobilienverkäufer, Familien und private Vermögensübertragungen ist die Entscheidung des Bundesfinanzhofs daher besonders relevant. Sie eröffnet Gestaltungsspielräume, zeigt aber zugleich, dass eine saubere vertragliche und steuerliche Prüfung unerlässlich ist.
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Immobilienverkäufe, Ratenzahlungsvereinbarungen und Übertragungen innerhalb der Familie sollten steuerlich gut vorbereitet werden. Schümann & Detje unterstützt Sie dabei, steuerliche Folgen frühzeitig zu erkennen, Verträge richtig einzuordnen und mögliche Risiken zu vermeiden.
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