Bei einer Scheidung geht es häufig nicht nur um persönliche Fragen, sondern auch um die Aufteilung gemeinsamer Vermögenswerte. Besonders komplex kann die Situation werden, wenn Immobilien vorhanden sind.
Eine mögliche Lösung: Ein Ehepartner erhält die Immobilienanteile des anderen und verzichtet dafür auf bestimmte vermögensrechtliche Ansprüche. Der übertragende Ehepartner wird im Gegenzug von entsprechenden Verpflichtungen entlastet.
Was zunächst nach einer reinen Vermögensaufteilung klingt, kann jedoch steuerliche Folgen haben.
Das Finanzgericht Münster hat sich mit einem solchen Fall beschäftigt und die Übertragung von Immobilienanteilen als entgeltlichen Vorgang beurteilt. Die Entscheidung wird noch vom Bundesfinanzhof überprüft.
Was war passiert?
Im entschiedenen Fall übertrug ein Ehepartner seine hälftigen Miteigentumsanteile an Immobilien auf seine damalige Ehefrau.
Im Gegenzug verzichtete die Ehefrau unter anderem auf weitergehende Ansprüche aus dem Zugewinnausgleich sowie auf Unterhaltsansprüche. Der übertragende Ehepartner wurde dadurch von entsprechenden Verpflichtungen entlastet.
Die Vereinbarung wurde im Zusammenhang mit der bereits konkret bevorstehenden Scheidung geschlossen.
Das Finanzgericht Münster sah darin einen entgeltlichen Vorgang.
Die Übertragung der Immobilien erfolgte nach Auffassung des Gerichts als Gegenleistung dafür, dass die Ehefrau auf bestimmte vermögensrechtliche Ansprüche verzichtete.
FG Münster, Urteil vom 18.06.2026, Az. 8 K 901/23 E.
Wichtig: Die Entscheidung ist noch nicht abschließend geklärt. Beim Bundesfinanzhof ist hierzu die Revision unter dem Aktenzeichen IX R 10/26 anhängig.
Warum kann dadurch eine Steuerpflicht entstehen?
Wird eine Immobilie entgeltlich übertragen, kann steuerlich ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.
Besonders wichtig ist dabei die sogenannte Zehnjahresfrist.
Ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft kommt grundsätzlich in Betracht, wenn zwischen der ursprünglichen Anschaffung und der Übertragung weniger als zehn Jahre liegen und keine gesetzliche Ausnahme greift.
Damit kann eine Immobilienübertragung im Rahmen einer Scheidung steuerlich ähnlich relevant werden wie ein Verkauf.
Ob tatsächlich Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn entsteht, hängt jedoch von den konkreten Umständen ab.
Welche Rolle spielt die Eigennutzung?
Nicht jede Immobilienübertragung innerhalb der Zehnjahresfrist führt automatisch zu einer Steuerpflicht.
Eine wichtige Ausnahme betrifft Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Grundsätzlich kann eine Veräußerung steuerfrei bleiben, wenn die Immobilie entweder während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren die gesetzlichen Voraussetzungen der Eigennutzung erfüllt waren.
Gerade bei einer Trennung kann die Beurteilung jedoch kompliziert werden.
Was passiert nach dem Auszug eines Ehepartners?
Zieht ein Ehepartner aus der gemeinsamen Immobilie aus und wohnen anschließend nur noch der andere Ehepartner und die gemeinsamen Kinder dort, gilt dies für den ausgezogenen Eigentümer grundsätzlich nicht mehr als eigene Wohnnutzung.
Anders kann die Situation sein, wenn die Immobilie ausschließlich von eigenen Kindern unentgeltlich bewohnt wird, für die noch Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag besteht. Unter diesen Voraussetzungen kann weiterhin eine begünstigte Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegen.
Ein Auszug führt deshalb nicht automatisch zur Steuerpflicht.
Entscheidend ist unter anderem, wann der Auszug erfolgte, wie die Immobilie anschließend genutzt wurde und ob die gesetzlich erforderlichen Nutzungszeiträume erfüllt sind.
Diese Fragen sollten insbesondere dann geprüft werden, wenn eine Immobilienübertragung innerhalb der Zehnjahresfrist geplant ist.
Was bedeutet die Übertragung für den übernehmenden Ehepartner?
Nicht nur für den übertragenden Ehepartner können steuerliche Folgen entstehen.
Wird die Übertragung als entgeltlicher Vorgang behandelt, erwirbt der andere Ehepartner den entsprechenden Immobilienanteil entgeltlich.
Für diesen übernommenen Anteil beginnt grundsätzlich eine neue Zehnjahresfrist.
Das kann später relevant werden, wenn die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums weiterverkauft werden soll.
Anders verhält es sich bei einer unentgeltlichen Übertragung:
Wird ein Immobilienanteil ohne Gegenleistung übertragen, tritt der übernehmende Ehepartner hinsichtlich der Anschaffung grundsätzlich in die steuerliche Rechtsposition des bisherigen Eigentümers ein.
Damit bleibt der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt maßgeblich. Eine neue Zehnjahresfrist beginnt bei einer unentgeltlichen Übertragung nicht.
Die Unterscheidung zwischen entgeltlicher und unentgeltlicher Übertragung ist daher von erheblicher Bedeutung.
Was sollten Ehepartner vor einer Immobilienübertragung prüfen?
Bevor eine Immobilie oder ein Immobilienanteil im Rahmen einer Trennung oder Scheidung übertragen wird, sollten insbesondere folgende Fragen geklärt werden:
- Wann wurde die Immobilie ursprünglich erworben?
- Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück?
- Wie wurde die Immobilie bisher genutzt?
- Ist ein Ehepartner bereits ausgezogen und wann erfolgte der Auszug?
- Wer bewohnt die Immobilie nach der Trennung?
- Sind die Voraussetzungen für eine steuerlich begünstigte Eigennutzung erfüllt?
- Welche Gegenleistung erhält der übertragende Ehepartner?
- Werden im Gegenzug Zugewinn-, Unterhalts- oder andere Vermögensansprüche aufgegeben?
- Erfolgt die Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich?
- Welche Auswirkungen hätte ein späterer Verkauf der Immobilie?
Gerade bei Immobilien mit erheblichen Wertsteigerungen kann die steuerliche Beurteilung wirtschaftlich eine große Rolle spielen.
Erst prüfen, dann Scheidungsfolgenvereinbarung unterschreiben
Die Entscheidung zeigt, dass die Übertragung einer Immobilie zwischen Ehepartnern nicht automatisch steuerneutral ist.
Entscheidend ist nicht allein, dass die Übertragung im Zusammenhang mit einer Scheidung erfolgt. Auch die konkrete Gegenleistung, die bisherige Nutzung der Immobilie und die Gestaltung der Vereinbarung sind relevant.
Deshalb sollten steuerliche Fragen möglichst geklärt werden, bevor die Scheidungsfolgenvereinbarung verbindlich abgeschlossen wird.
Fazit: Steuerliche Folgen frühzeitig berücksichtigen
Eine Immobilienübertragung im Rahmen einer Scheidung kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft darstellen.
Besondere Aufmerksamkeit ist erforderlich, wenn die Immobilie noch keine zehn Jahre gehalten wurde und der übertragende Ehepartner durch die Übertragung von vermögensrechtlichen Verpflichtungen entlastet wird.
Dabei ist zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Übertragungen zu unterscheiden. Ebenso wichtig ist die Prüfung der Eigennutzung, insbesondere wenn ein Ehepartner bereits aus der gemeinsamen Immobilie ausgezogen ist.
Da die Entscheidung des Finanzgerichts Münster noch vom Bundesfinanzhof überprüft wird, bleibt die weitere rechtliche Entwicklung abzuwarten.
Eine frühzeitige steuerliche Prüfung kann helfen, unerwartete Steuerfolgen zu erkennen und die Vermögensauseinandersetzung entsprechend zu gestalten.
Sie planen im Rahmen einer Trennung oder Scheidung die Übertragung einer Immobilie oder eines Immobilienanteils? Sprechen Sie uns möglichst vor Abschluss der Vereinbarung an. Wir unterstützen Sie bei der steuerlichen Beurteilung.
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