Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Normalerweise erfolgt die Abschreibung anhand der gesetzlich vorgesehenen Nutzungsdauer.
Doch was gilt, wenn ein Gebäude tatsächlich deutlich früher wirtschaftlich oder technisch verbraucht sein wird?
Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann zu einer höheren jährlichen Abschreibung führen. Eine Entscheidung des Finanzgerichts München zeigt, dass für den Nachweis unter bestimmten Voraussetzungen auch ein Verkehrswertgutachten geeignet sein kann.
Was bedeutet eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer?
Für die steuerliche Abschreibung von Gebäuden sieht das Einkommensteuerrecht grundsätzlich typisierte Nutzungsdauern beziehungsweise entsprechende AfA-Sätze vor.
Entspricht diese typisierte Nutzungsdauer jedoch nicht den tatsächlichen Verhältnissen des Gebäudes, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden.
Der Vorteil: Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden über einen kürzeren Zeitraum verteilt. Dadurch kann die jährliche AfA entsprechend höher ausfallen.
Was hat das Finanzgericht München entschieden?
Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Grundstückseigentümerin für eine vermietete Betriebshalle eine tatsächliche Nutzungsdauer von nur 18 Jahren geltend gemacht.
Auf dieser Grundlage wollte sie eine deutlich höhere AfA berücksichtigen. Das Finanzamt erkannte die kürzere Nutzungsdauer allerdings nicht an und verwies auf die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer.
Das Finanzgericht München gab der Eigentümerin Recht.
Nach Auffassung des Gerichts kann grundsätzlich jede geeignete sachverständige Methode zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer herangezogen werden.
FG München, Urteil vom 26.06.2026, Az. 8 K 1147/23.
Welche Anforderungen muss ein Gutachten erfüllen?
Ein besonders interessanter Punkt der Entscheidung betrifft die Art des Gutachtens.
Das Finanzgericht stellte klar, dass ein auf der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) basierendes Gutachten nicht allein deshalb ungeeignet ist, weil es im Rahmen einer Verkehrswertermittlung erstellt wurde.
Entscheidend ist vielmehr, dass das Gutachten die verbleibende tatsächliche Nutzungsdauer anhand des konkreten Gebäudes nachvollziehbar begründet.
Dabei können beispielsweise folgende Aspekte eine Rolle spielen:
- Der bauliche und technische Zustand des Gebäudes
- Das Alter und die bisherige Nutzung der Immobilie
- Bereits durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen
- Der Zustand wesentlicher Gebäudebestandteile
- Individuelle Umstände, die die verbleibende Nutzungsdauer beeinflussen
Eine pauschale Berechnung der Restnutzungsdauer ohne ausreichende Betrachtung des konkreten Gebäudes reicht nicht aus.
Welche Vorgaben gelten seit Dezember 2025?
Auch die Anforderungen der Finanzverwaltung an den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer haben sich verändert.
Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat mit Schreiben vom 01.12.2025 seine strengeren Vorgaben aus dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 aufgehoben.
Damit gelten die dort formulierten zusätzlichen Anforderungen nicht mehr. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies jedoch nicht, dass eine kürzere Nutzungsdauer ohne ausreichende Begründung angesetzt werden kann.
Weiterhin erforderlich ist ein geeigneter und nachvollziehbarer Nachweis, der die tatsächliche Restnutzungsdauer des jeweiligen Gebäudes sachverständig begründet.
Warum kann eine kürzere Nutzungsdauer steuerlich interessant sein?
Je kürzer die steuerlich anerkannte Nutzungsdauer ausfällt, desto schneller können die auf das Gebäude entfallenden Kosten grundsätzlich abgeschrieben werden.
Dadurch kann sich die jährliche AfA erhöhen und das steuerpflichtige Ergebnis aus der Vermietung entsprechend reduzieren.
Das macht das Thema insbesondere für Eigentümer älterer Bestandsimmobilien mit hohen Anschaffungskosten interessant.
Wann kann sich ein Gutachten lohnen?
Nicht für jede vermietete Immobilie ist die Beauftragung eines Gutachtens automatisch sinnvoll.
Interessant kann eine Prüfung insbesondere sein, wenn:
- es sich um ein älteres Gebäude handelt,
- der Gebäudeanteil an den Anschaffungskosten vergleichsweise hoch ist,
- konkrete Umstände für eine deutlich kürzere tatsächliche Nutzungsdauer sprechen,
- bereits ein geeignetes Verkehrswertgutachten vorhanden ist oder
- der mögliche zusätzliche Abschreibungseffekt die Kosten eines Gutachtens rechtfertigt.
Vor der Beauftragung sollte deshalb zunächst geprüft werden, welches zusätzliche AfA-Potenzial überhaupt bestehen könnte.
Fazit: AfA-Potenzial bei Bestandsimmobilien prüfen
Die Entscheidung des Finanzgerichts München ist insbesondere für Eigentümer älterer vermieteter Immobilien interessant.
Auch ein Verkehrswertgutachten kann grundsätzlich geeignet sein, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Entscheidend bleibt jedoch, dass die Restnutzungsdauer anhand des konkreten Gebäudes sachverständig und nachvollziehbar begründet wird.
Durch die Aufhebung der strengeren BMF-Vorgaben aus dem Jahr 2023 haben sich zudem die verwaltungsseitigen Anforderungen verändert.
Wer eine ältere Bestandsimmobilie vermietet, sollte deshalb prüfen, ob die bisher angesetzte Nutzungsdauer tatsächlich den Gegebenheiten des Gebäudes entspricht.
Sie möchten wissen, ob bei Ihrer vermieteten Immobilie eine kürzere Nutzungsdauer und damit eine höhere AfA infrage kommt? Sprechen Sie uns gerne an. Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen die steuerlichen Möglichkeiten.
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